上一篇文章结尾挖的坑，这篇文章来填上——中建山海境项目评测来了！

【资料图】

这应该是西安软件新城板块2022年6月23日土拍后一年时间关注度颇高的一个项目。

作为西安首个“地铁车辆段”上盖的TOD楼盘，拿地楼面价7296元/㎡远低于同板块住宅用地3000余元的项目，本来以为是“性价比”爆棚的香饽饽，但结果摇身一变成了难以企及的“白月光”。

也正因如此，中建山海境项目是一个非常需要特别去聊的项目，那从哪里说起呢？笔者觉得应该是板块和产品两个方面。

首先从板块来看软件新城是西安落地十分成熟的科技产业聚集板块，价值自不必多说。

中建山海境位于板块最北端门户位置，北侧紧临雁塔区未来产业城。

虽然仅一路之隔，但两个板块的房价已经天差地别，2022年10月底雁塔未来产业城板块内紫薇西棠的开盘价只有1.6万元/㎡左右，目前的二手房挂牌均价也不过才1.9万元/㎡。

而软件新城该片区域最近一年中海天谷时代、中铁建西派樘樾的价格已经在2.6万元/㎡以上；2023年拿地的保利新地块价格，从13972元/㎡楼面价判断将在现有价格基础上再创新高……

以此去对比中建山海境毛坯2.3万元/㎡的备案价，性价比似乎非常不错，但别着急！就此下结论显然为时过早。

中建山海境的土地与常规住宅用地有很大不同，其属于交通场站（S4）和二类居住（R2）混合综合开发用地，涵盖住宅、幼儿园、商业、商办等多种类别业态，是为了节约城市土地资源所进行的二次开发利用。

中建山海境的建设规划围绕地块中心的地铁3号线车辆段进行，规划有19栋住宅、1栋商务办公、1栋幼儿园、15栋盖下底商。

很多人应该对“地铁车辆段”比较陌生，其是城市轨道交通系统中的重要组成部分，是地铁线路末端对地铁车辆运营管理、停放及维修、保养的重要场所。

所以在进行上述运营、检修等过程中产生的持续的噪音、震动对于住宅是极大的不利因素，这也是对于购房者来说最担心的一个方面。

此前就有城北碧桂园文景府业主反映每天从早上5点至晚上12点地铁进出制动、检修产生的噪音对周边居民造成困扰的问题；当然受影响也也不止文景府，还有附近的渭河家苑、经发新北居这些保障性住房。

不过与上述项目不同的是，中建山海境把中间车辆段部分进行了双层遮盖，最底层为地铁车辆段、二层为项目地下车库、顶层进行覆土绿化为项目景观部分，项目宣称可以过滤掉潜在的噪音、震动影响。

或许噪音问题在双层遮盖下有所减少，但震动传递却是比较难以避免的，在小区内部还将会底层地铁车辆段的通风、消防排烟等设施存在。

当然这涉及很多专业性的问题，我们无法去否定这类项目的可行性，但对于购房者谨慎考虑最终入住体验是必不可少的。

另外，关于这类“地铁车辆段"上盖项目，目前并没有专门的规范性文件，能够参考的也就是2018年住建部发布的国家标准《住宅建筑室内震动限值及测量方法标准》，相信开商的建设标准也是根据这类相关文件执行。

那么如果未来项目交付后并未达到预期效果又该怎么办呢？往往就会出现“项目符合设计标准，但实际体验却极其糟糕”的特别现象。

这方面最有发言权的应该是居住在高架桥、铁路附近的业主，噪音的影响无孔不入；按照环保标准“白天不超于70分贝、夜间不超过55分贝”，但实际居住体验十分恶劣，令人发指。

但更让人无奈的是这类问题属于“投诉无门”，一句“符合标准”就能让你哑口无言，到时候哭都没地方哭去。

另外中建山海境项目除了本身“地铁车辆段”产生的不利因素，外部道路产生的噪音、振动影响同样不可小觑。

中建山海境楼栋均为临街设计，北侧楼栋紧临双向六车道的交通大动脉科技西路；南侧6栋楼紧临天谷一路，这些道路所产生的噪音问题同样不可忽视。

另外从规划上未来地铁3号线如果获批建设，所产的噪音、震动影响同样需要去考量。

当然中建山海境项目也有优点，超100米的楼间距和约12万方的景观绿化绝对绝无仅有，除此之外高新第十九小学、东侧轻轨线路这些实实在在的配套可讲；需要注意的是项目宣称的地铁12号线、地铁3号延伸线还未报批，短期很难落地。

在户型方面目前释放的110㎡、133㎡三室户型非常常规，两个基本就是缩小和放大版的区别，对于刚需或可接受，但对于改善们就会显得相当鸡肋。

综合评判中建山海境有点像《笑傲江湖》中的岳先生，练完《辟邪剑法》虽然功力登峰造极，但前提是要做出“自我阉割”的残忍牺牲。

所以笔者讲中建山海境是“伪性价比”，作为购房者没有必要去做“需求阉割”，何况西安楼市不缺房子，根本没必要在一棵歪脖子树吊死！

就价格来说2.3万元/㎡毛坯并不低，如果真的预算有限也定然不会有“强上软新”的执念。

最近西部大道板块的千亩大盘中粮大悦未来城、陕建雁南朗境都是非常给力的性价比楼盘，还有北侧的紫薇西棠也还有少量房源。

如果预算充足，中建东孚山海境又显得尴尬又鸡肋，同板块上车保利天汇也是不错的选择或者还有软新东的金茂悦园以及绿城在软新东纯新盘也在酝酿中……难道不是更加靠谱？

如果是想凭“倒挂”偷鸡，毛坯2.3万元/㎡的价格和难以预知的产品，无疑都是未来增值极大的风险。

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